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急増する訪日外国人に宿泊施設を貸し出す、将来性のあるビジネス

 

 

 

近年、訪日外国人の数が急増しています。

 

当初日本政府は、2020年の東京オリンピックまでに、訪日外国人の数を2,000万人という目標を設定していましたが、2015年時点で既に目標に近い数字に到達。

 

現在は、目標を4,000万人に上方修正しています。

 

このような状況の中、宿泊施設不足が大きな課題に。その対応策としてにわかに脚光を浴びたのが、旅行客を個人レベルで宿泊させることが出来る「民泊」です。

 

民泊により、訪日外国人はさらに増え、経済団体の試算によると、その経済効果は10兆円以上ともいわれています。大きなビジネスチャンスですね。

 

一方で、ここ数年民泊事業に新規参入する人が急増し、競争の激化や近隣住民とのトラブルに発展した事例も。

 

このページでは、副業や起業で民泊事業で稼ごうと考えている人に向けて、役立つ情報をお届けいたします。

 

 

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民泊とは?そのメリットとデメリット

「民泊」を一言で説明すると、一般住宅に旅行者(ゲスト)を有料で泊めること。

 

本来、このことは旅館業法で禁止されていたのですが、訪日外国人急増に伴う、宿泊施設不足を解消するための策として、政府が遂に解禁をしました。法律に関しては後述します。

 

「個人で宿泊業が出来る」ということであり、大きなビジネスチャンスが生まれたことになります。

 

民泊ビジネスの2つの方法

民泊事業を行うには、ゲストが宿泊する部屋を用意しなければいけません。

 

そのための部屋を確保する方法として、次の2点が挙げられます。

 

【1】自分で部屋を所有して用意する
【2】他人から部屋を借りて用意する

 

【1】のやり方を実施するには、不動産物件を購入する必要があり、莫大な資金がかかります。

 

そのため、実際は低コストで始められる【2】の方法が主流となっています。民泊用に賃貸物件を借りるということですね。

 

この場合、毎月の賃料を支払うことになり、宿泊による収入が賃料を上回ることで、利益を出せます。

 

但し、近年は近隣住民とのトラブルを懸念し、「民泊目的の利用不可」の賃貸物件も増えています。

 

部屋を借りる前に、民泊目的の利用が可能かどうか、必ず確認をするようにしましょう。

 

民泊対応の物件探しは「民泊物件ドットコム」が確実

初心者が民泊用の賃貸物件を探すのであれば、「民泊物件ドットコム」を使うことをおすすめします。

 

なぜなら、「民泊物件ドットコム」は民泊利用可の不動産物件だけを取り扱っているからです。

 

このサイトに掲載されている物件であれば、規約違反で強制解約させられるといった、最悪の事態を回避出来ます。

 

無料会員になることで想定収入の算出も可能なので、うまく活用していきましょう。

 

ホームステイ型とホスト不在型

民泊のもてなし方として、2つのタイプがあります。

 

一つはホームステイ型。これは、自分が住んでいる住居にゲストを招き、一緒に住むことです。つまりは、ルームシェアですね。

 

自らがホストとなり、料理を作って食事をふるまったり、同行して観光地をガイドする方もいます。

 

この場合、ビジネス目的よりも、「海外の方をもてなして、文化交流を図りたい」というモチベーションで取り組む人が多いです。

 

もう一つのホスト不在型とは、部屋をまるまるお客さんのために開放するタイプです。ゲストの方は、ホテル感覚で利用することが出来ます。

 

ニーズとしてはホスト不在型の方が多く、本格的に民泊ビジネスに取り組んでいる方はほぼこのやり方です。

 

それぞれ特徴があるので、自分の適性や目標に合わせて、どちらの方法で取り組むか検討してみましょう。

 

民泊ビジネスのメリットとデメリット

現時点で民泊ビジネスを行うにあたってのメリットとデメリットを挙げています。

 

メリット

・将来的な市場の拡大が見込まれる
・賃貸物件で運用する場合、低コストで始められる
・代行サービスを利用することで、作業負荷を減らせる
・部屋を増やすことで、事業を拡大出来る
・永続性があり、断続的に収入が入る

 

デメリット

・ここ数年で新規参入が急増し、過当競争に入っている
・宿泊者が近隣住民とトラブルを起こす事例がある
・シーズンにより売上に波がある
・清掃や鍵の受け渡しなどの手間が発生する
・法律面が流動的で、今後さらなる規制が入る可能性もある

 

当初は「美味しいビジネス」ということで、2014年位までは多くの人が「民泊」で儲けていました。

 

しかしながら、2015年半ばから新規参入が急増し、競争が激化。宿泊費の相場が下がり、以前ほどのうまみがなくなってきているのも事実です。

 

これからの参入で成功するには、競合に負けないサービス品質を提供することが求められます。

民泊新法その他法律に関する内容

 

民泊事業を行うに当たっては、法律面をクリアしなければいけません。そのためには、次の3つの法律のうちのいずれかに適応させる必要があります。

 

旅館業法(簡易宿所)

旅館業法に沿って民泊を行います。

 

旅館業法では、次の4つの営業形態が認められており、民泊においては、「簡易宿所営業」として許可を得る必要があります。

 

・ホテル営業
・旅館営業
簡易宿所営業
・下宿営業

 

旅館業法は、平成28年4月に規制緩和が行われ、「民泊サービス」の営業が可能になりました。

 

とはいえ、元々は旅行業法の存在により、民泊事業を行えない人が多かったわけですから、それでも適応させるためのハードルは高いです。

 

まず、マンションの1室だけで簡易宿泊所にはなりません。マンション1棟、もしくは1戸建て住宅であれば許可を得られる可能性があります。

 

その他の要件については、「許可を取る人」「設置場所」「消防の許可」など様々な項目で条件を満たす必要がありますが、特に注目すべきは「建物に関する要件」になります。

 

施設の構造設備の基準

【1】一度に宿泊させる宿泊者数が10人未満の施設の場合には、宿泊者1人当たり面積3.3平方メートルに宿泊者数を乗じた面積以上【法改正部分】
【2】2段ベッド等置く場合には、上段と下段の間隔はおおむね1メートル以上
【3】適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること
【4】泊まる人が入れる十分な大きさのお風呂(近くに銭湯があれば不要)
【5】十分な数の洗面台
【6】適当な数のトイレ
【7】その他都道府県が条例で定めるもの
※一度に宿泊させる宿泊者数が10人未満の小規模な施設により簡易宿所営業の許可を取得する場合は、玄関帳場等(いわゆるフロント)の設置を要しない【法改正部分】

 

このように、設備面を法律に適応させる必要があり、許可を得ることが容易ではありません。

 

特区における「民泊条例」

一部の都市では、国家戦略特区の特例を受け、旅館業法の適用除外エリアとして民泊を行うことが出来ます。

 

指定されているのは、東京圏(東京都・神奈川県の全部または一部、千葉県成田市)、関西圏(京都府・大阪府・兵庫県の全部または一部)、沖縄県や福岡県福岡市など。

 

対象のエリアでは、従来の規制を大幅に緩和することが認められています。

 

2017年3月時点において、既に「民泊条例」が施行されているのは、東京都大田区と、大阪府。

 

それぞれの要件をチェックしてみましょう。

 

東京都大田区の主な認定要件(2016年1月施行)

・東京都大田区内に施設がある
・施設を使用させる期間が6泊7日以上
・ひとつの居室の床面積が25 平方メートル以上であること
・出入口及び窓は、鍵をかけることができる
・適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有する
・台所、浴室、便所及び洗面設備を有する
・施設の使用の開始時に清潔な居室を提供する
・必要に応じ行政が立ち入り検査する
・近隣住民への事前の周知を行う
・田園調布などの住宅街は対象外

 

大阪府の主な認定要件(2016年10月施行)

・大阪市、堺市、高槻市、豊中市、東大阪市、枚方市は適用外
・施設を使用させる期間が2泊3日以上【2017年1月改定】
・ひとつの居室の床面積が25 平方メートル以上であること
・出入口及び窓は、鍵をかけることができる
・適当な換気、採光、照明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有する
・台所、浴室、便所及び洗面設備を有する
・施設の使用の開始時に清潔な居室を提供する
・必要に応じ行政が立ち入り検査する
・近隣住民への事前の周知を行う

 

大阪府は、2017年1月から宿泊期間を2泊3日からに短縮しましたが、大田区はこの動きに同調せず、様子見としています。

 

6泊7日以上のゲストではないと利用出来ないというのは、ちょっとハードルが高いですね。

 

その他の対象地区の動き

 

東京都品川区
旧東海道品川宿周辺で、空き家などを活用した民泊を検討しています。

 

東京都杉並区
条例制定を目指し、2020年には、15か所程度の民泊施設が出来ることを目指しています。

 

住宅宿泊事業法(民泊新法)

旅行業法に当てはまらない、「既存の住宅を活用した宿泊の提供」が可能になる法律。

 

2017年3月10日に「住宅宿泊事業法案」が閣議決定され、2018年1月からの施行に向けて動き出しています。

 

この法案は、世間では「民泊新法」と呼ばれています。

 

この法案により、住宅専用地域での営業を行い、手軽に民泊ビジネスに取り組めます。

 

民泊新法は、事業者・管理業者・仲介業者それぞれに向けて定められており、私達は「事業者」の立場になります。

 

事業者に該当する法案の概要(内容)は次の通りになります。

 

【1】住宅宿泊事業を営もうとする場合、都道府県知事への届出が必要
【2】年間提供日数の上限は180日
【3】地域の実情を反映する仕組み(条例による住宅宿泊事業の実施の制限)を導入
【4】住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置(宿泊者の衛生の確保の措置等)を義務付け
【5】家主不在型の住宅宿泊事業者に対し、住宅宿泊管理業者に住宅の管理を委託することを義務付け

 

良い点としては、【1】の許可制ではなく届け出制のため、手続きのわずらわしさがない点。

 

そして、ネックになっているのが【2】の180日という提供日数上限が定められたことです。つまり、1年間の半分しか貸し出せないわけで、宿泊収入が大幅に制限されることになります。

 

これはなかなかハードルが高く、未使用時の時に別の方法で利益を生み出すことも検討する必要があります。

 

法案の施行後、民泊の仲介サイトでは、年間利用日数が180日を超えると、貸出出来ないようにするシステムが組まれることになります。

 

その他に注目する点は【5】。「ホスト不在型」の場合、管理を行政登録済みの「管理者(代行サービス)」へ管理委託することが義務付けられました。代行サービスに関しては後述します。

 

3つの特徴にはそれぞれ一長一短があります。

 

一番実施しやすいのは、「民泊新法」に基づいた取り組みですが、180日という制限がネック。一方、「旅行業法」に基づいた取り組みは、日数制限はありませんが、建物要件が厳しいです。

 

自分の現在の環境に合わせ、法律やタイプ(ホームステイ型かホスト不在型か)を選択していきましょう。

 

なお、先述したように、法律が苦手という方は「民泊物件ドットコム」で合法確認済の物件を借りることをおすすめしています。

 

「違法民泊」には逮捕事例も

くれぐれも注意したいのが、違法で民泊を行わないこと。最近は、無許可で行っている事業者を逮捕する事件も増えています。

 

過去の「違法民泊」による摘発事例

・大阪市の元非常勤職員が14件の無許可民泊を運営。営業停止を指示(2017.3.14)
・大阪府、違法民泊23件に行政指導したことを公表(2016.10.05)
・浅草近くで「民泊」無許可営業 容疑の業者を書類送検(2016.7.13)
・民泊を無許可で営業、容疑の女ら3人を書類送検 大阪(2016.4.26)
・無許可「民泊」で1億5千万円荒稼ぎか 京都府警、3人を書類送検(2015.12.15)

 

逮捕されると、ビジネスどころではなくなってしまいます。くれぐれも法律に沿った形で民泊運営を行うようにしましょう。

Airbnbとは?その他民泊サイトの比較

民泊ビジネスにおいて、部屋を貸し出す際は、住宅宿泊仲介業(通称、民泊サイト)を利用します。

 

そして、最も代表的な民泊サイトが、アメリカ発の「Airbnb(エアビーアンドビー)」です。

 

民泊に興味を持たれている方は、ご存じの方も多い事でしょう。

 

Airbnbについて

Airbnbはインターネットで個人の空き部屋を仲介するサービス。2008年にアメリカのサンフランシスコで開始しました。

 

利用者は、ホスト(提供者)ゲスト(旅行者)の両方です。

 

ホストは空き部屋をサイトで提供し、ゲストは宿泊先を検索して予約します。

 

サービス当初、創業者はリビングルームの一角に空気を膨らませるエアベッドを敷き、ゲストを泊めていました。

 

イギリスの「B&B(ベッド&ブレックファースト)」を真似して朝食も提供していたことが、Airbnbの名前の由来になっています。

 

ゲスト(旅行者)側

旅行先にいる現地の住民が提供している、民家の部屋に泊まることが出来ます。

 

ホテルに泊まるより安価なケースが多く、地域住民と同じような生活が出来るという楽しみもあります。ケースによっては、ホストとの交流も出来、人的交流も期待できます。

 

ホスト(提供者)側

空き部屋などを旅行者に有料で提供出来ます。

 

Airbnbへの仲介手数料を抜いた額が自分の収入として振り込まれます。旅行者側が望んでいれば、人的交流することも出来ます。

 

急増するAirbnbの利用者

 

元々は、ヨーロッパでブレイクしたサービスですが、今や世界中にその利用者は広まっています。

 

2017年3月現在、利用している国は190か国を超え、延べ1億5千万人以上が利用しています。

 

 

提供している部屋の事例

国内でも相当数の部屋が旅行者向けに提供されています。特にここ1・2年で新規参入が急増しています。

 

 

その他の民泊サイト

Airbnb以外にも様々な民泊サイトが存在します。状況に応じて使い分けてみましょう。

 

HomeAway
世界最大規模のバケーションレンタル案件数を誇るアメリカ生まれのサイト。コンドミニアムや城、納屋などが貸し出されています。

 

FLIPKEY
トリップアドバイザーグループのバケーションレンタル。トリップアドバイザーの口コミが見れるようになっています。

 

Holiday Lettings
イギリスの最大手バケーションレンタル。トリップアドバイザーグループに買収されています。

 

Roomorama
シンガポールに拠点を置いている。ミドルからハイエンドの物件が中心となっています。

 

PandaBed
シンガポールを拠点にアジアの物件を中心に取扱い。アジア最大と宣伝しています。

 

とまりーな
日本の民泊サイト。主に地方の農家民宿を扱い、「民宿で楽しむ田舎体験」が売りとなっています。

 

自在客(ジザイケ)
中国系では最も有名。台湾の物件が多いのですが、本社は上海にあります。

 

住百家(ジュバイジャ)
中国人向けの総合観光サービス。宿泊の他、送迎ガイド、航空券なども扱います。

 

途家(トゥジャ)
中国人向けのサイトで、中国本土の物件が中心。タイや日本など中国人に人気の物件も掲載しています。

 

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民泊の収益モデル

 

民泊における一般的な収支構造をお伝えいたします。

 

収入の項目

宿泊料収入 一泊あたりの宿泊料×宿泊日数
清掃料収入 清掃料も別途請求出来ます

 

支出の項目

家賃 部屋を借りている賃料
代行料 およそ売上の20%が相場
清掃費 1回4,000〜6,000円が相場
水道光熱費 電気・ガス・水道料金
通信費 wifi。4,000〜5,000円が相場

 

上記の項目において、収入が支出を上回ることで利益を出せることになります。

 

各項目に基づいた試算が非常に重要であり、慎重にシミュレーションを立てなければいけません。

 

とはいえ、全く知識のない状態からですと、試算を出すのも難しいでしょう。

 

そんな時に便利で、私も重宝しているのが、民泊物件ドットコムに備わっている機能、「民泊想定収入」です。

 

無料の会員登録すると利用出来るのですが、宿泊データを元にした、シミュレーションを出してくれます。

 

他にも学べる教材やツールはたくさんあるので、積極的に情報収集するようにしましょう。

 

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実践者の中には既に、手持ちの物件を利用してAirbnbで稼いる方も増えてきています。そして、既に成功している人から学ぶ知恵は大変役に立ちます。

 

そこでおすすめしたいのが、サラリーマンをしながら大家さんをしている中井さんという方が教える「airbnb実践無料メルマガ」という無料のメールマガジン。

 

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メルマガでは、Airbnb投資実録に加え、実際の運営事例やトレンド、民泊投資の基礎知識・注意点・魅力など様々な情報を伝えています。

 

読み続けることで、民泊ビジネスの知識がより深まります。

民泊で稼ぐためのポイントとリスク

民泊で稼ぐためのポイント

民泊ビジネスを成功させるには、提供している部屋に、出来るだけ高い価格で多くの日数を宿泊してもらう必要があります。

 

そのためには付加価値のある魅力的な部屋作りと効果的なアピールが欠かせません。

 

成功させるためのポイントを3つ挙げさせて頂きます。

 

ゲストへの特別なおもてなしを用意する

モバイルWi-Fiやモバイルバッテリー、自転車の用意は当たり前。

 

他には、帰宅した時にくつろげるように、部屋に冷蔵庫と電子レンジ、ポットなどをホテルにある設備を揃えておくと喜ばれます。

 

その他に「この部屋だけが得られるメリット」を提供すると、競合に埋もれることなく、予約が入りやすくなります。

 

特別サービス事例

・日本酒飲み放題
・インテリアを純和風に統一
・ホストのガイド付

 

最初は高評価の口コミレビューを集める

Airbnbは、口コミの評価が重視されます。例えば、最高評価のレビューが一定量ついているホストは、「スーパーホスト」と認定されます。

 

当然、口コミ評価が高い部屋は予約が埋まりやすくなるというわけです。

 

そのため、開始当初は高評価の口コミを集めるための施策を打つようにしましょう。

 

具体的には、近隣の部屋の料金相場よりも低い料金で設定して、多くのゲストに利用してもらうのです。

 

良い口コミが増えれば、その後はほっといても予約が入るようになります。このタイミングで、料金をじょじょに引き上げるようにしましょう。

 

ゲストからの質問には迅速に回答する

Airbnbでは、ゲストからの質問に対して迅速に、毎回コンスタントに返答している人ほど、検索順位は上がります。

 

検索では、予約を承認するゲストの人数も考慮されるので、あまりにも却下が多かったり、問い合わせに返事がないと、検索順位は下がってしまいます。

 

返答率・返答時間・承認率の向上で検索順位をアップさせ、注目度を高めていきましょう。

 

民泊ビジネスで想定しうるリスクについて

急激に広まりつつある民泊ビジネスですが、それに伴う様々なトラブルやリスクも懸念されています。

 

ここでは、民泊ビジネス実施で想定されるトラブルを挙げています。民泊ビジネス実践をされる方は、対策をしっかりと検討するようにしましょう。

 

近隣住民とオーナー間のトラブル

最も多いのが、マンションの1室を民泊施設として利用している場合、その周りの部屋の住民からクレームが来るケース。既に「民泊禁止」のルールを設けるマンションも増えています。

 

また、賃貸物件を民泊利用している場合は、「また貸し」にあたるため、契約違反となり、立ち退き処分になるリスクもあります。オーナーの許可を得ることが大切です。

 

ちなみに、「民泊OK」の許可物件は、1000件に1件程度しか出ておらず、非常に競争率が高いです。

 

先述した、「民泊物件ドットコム」の活用がおすすめです。

 

利用者とオーナー間のトラブル

利用者は外国人が大半。そのため、日本の文化と食い違うことで起こるトラブルもしばしば発生します。

 

例えば、トイレにいろいろなものを流してしまい、詰まらせてしまった。また、アメニティグッズを全て持ち帰ってしまったという具合。

 

但し、これらのトラブルはオーナー側が想定している以上に少ないというのが実情のようです。

 

事前に注意事項を記載した多言語のマニュアルを作成し、丁寧に説明をすることでトラブル回避が可能です。

 

トラブルの内容次第では、見込んでいた収益が一気に吹き飛ぶ可能性もあります。くれぐれも慎重にリスク対策を行うようにしましょう。

民泊Wi-Fiの口コミと比較

 

民泊ビジネスを行うにあたり、ゲスト用にモバイルWi-Fiを提供するのは今や必須事項です。

 

モバイルWi-Fiを用意していない部屋というのは、予約率に大きなダメージを与えることになるでしょう。

 

実際に、Airbnbの口コミレビューを確認すると、外国人のゲストが、モバイルWi-Fiが用意されていることに対し、高評価を与えている口コミが見受けられます。

 

自分がゲストの立場になって考えてみると、喜ぶのは当然ですよね。

 

モバイルWi-Fiサービスは様々な種類がある中、民泊用のWi-Fiとしておススメしたいのが、「famifi」です。

 

元々、民泊運営用に提供されており、コストの面からもかなりお得になっています。

 

通常のWi-Fiのような「2年以内に解約したら解約料を取られる」といった、契約期間縛りもありません。

 

「famifi」の主な特徴

・業界最安値で月2,480円から始められる
・月間通信制限がない
・端末代金が無料
・紛失、故障、破損時にも無償で交換
・英語・中国語・韓国語のサポートにも対応

 

famifiを提供しているfamiliar link(ファミリアリンク)は、民泊運営代行シェアナンバーワンの会社であり、だからこそ民泊に特化したWi-Fiサービスを提供出来るのです。

 

民泊運営用のWi-Fiとしては、「famifi」一択ですね。

 



民泊代行サービスを利用しよう

お伝えしたように、「民泊新法」適用の物件において、「ホスト不在型」で運営する場合、「管理者(代行サービス)」へ管理委託することが義務付けられています。

 

代行サービスが行ってくれる業務としては例えば、次のような作業が挙げられます。

 

・家具やアメニティグッズの用意
・英語による利用マニュアルの作成
・退去毎に部屋の清掃
・利用者への鍵の受け渡し
・利用者がトラブルに遭遇した時の緊急対応

 

代行サービスを利用することで、オーナーはほぼ何の作業もせずに収入を得ることが可能になります。もちろん、その分手数料がかかって来ます。

 

「民泊新法」以外の法律を適用させて運営している場合でも、「手離れよく稼ぎたい」という人はこのサービスを利用してみるとよいでしょう。

 

その際は複数社に見積もりを取り、比較・検討することをおすすめします。

 

主な民泊(Airbnb)代行サービス

 

ファミネクト
日本初のAirbnb完全運営代行サポートサービス。通用の運営代行手数料は売上の10%+清掃費。完全運営代行は20%+清掃費。

 

民泊本舗
東京・大阪・京都で対応。通用の運営代行手数料は売上の5%+清掃費。完全運営代行は18%+清掃費。

 

Airbnb Life
東京・大阪で対応。定額定額制を採用。月額の売上に応じ、10,000円〜30,000円/部屋+掃除代(5,500円/回〜)。

まとめ

いよいよ「民泊新法」の施行も決定し、法律関係の行方でやきもきする必要もなくなりました。

 

それまで民泊ビジネスに躊躇していた方も、これからは腰を据えて取り組めるようになるでしょう。

 

競合が急増し、競争率は高まっていますが、一方でまだまだ市場が拡大するのも事実です。

 

これから取り組むのであれば、ゲストのニーズに合わせて魅力的な部屋の提供に向け、徹底的に考えていくようにしましょう。

 

また、想定外のトラブルやリスクに巻き込まれないようにする配慮も同じくらい重要です。

 

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