民泊で成功するためのコツをお伝えします。

トップページ > 民泊(Airbnb)経営・投資で成功するコツとノウハウ

Airbnbを中心とした民泊運営で儲けるためのポイントは?

 

 

 

個人が取り組めるビジネスの中で、今注目を浴びているのが民泊です。

 

東京オリンピックが開催される2020年までに、2015年実績の倍以上となる4,000万人もの訪日外国人旅行者が見込まれています。

 

当然、受け皿となる民泊利用者の増加も期待され、中には不動産投資感覚で民泊に取り組んでいる方もいらっしゃいます。

 

このページでは、個人が民泊経営・民泊投資に取り組み、成果を出すためのノウハウとコツについてお伝えいたします。

 

私の経験や専門家が伝授した成功の秘訣を、惜しみなくお伝えいたします。

 

なお、当ページは民泊についてある程度知識がある中級者向けの内容です。

 

「民泊とは?」という所から知りたい方は、初心者向けのページ(民泊の仕組みと稼ぎ方)を最初にお読みください。

 

【初心者向け記事】民泊で稼ぐ方法を徹底解説

ビジネスモデルや法律、メリット・リスクなど基本的な情報を伝えています。

 

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1.民泊の利用者層を把握する

 

民泊ビジネス・民泊投資に取り組むにあたり、最初にやるべきことは利用者の把握です。

 

最初にターゲット層を知っておくことで、民泊物件を所有するロケーションや部屋のレイアウト、提供サービスに内容などの方針が固まるためです。

 

どのような人々が民泊を利用しているのか?まずは概要を把握しましょう。

 

民泊利用者の国籍は?

民泊を利用している方は、どの国の人が多いのでしょうか?

 

民泊代行運用会社であるイールドマネジメントが対応した、東京都内の宿泊者の国籍上位10か国は以下の通りとなっています。

 

順位 国籍 割合
1位 中国 18.4%
2位 日本 12.1%
3位 韓国 11.3%
4位 アメリカ 9.9%
5位 台湾 7.1%
6位 香港 5.9%
7位 シンガポール 5.5%
8位 オーストラリア 5.2%
9位 タイ 未記載
10位 カナダ 未記載

 

近隣の東アジアが多いですね。中でも中国が一番。

 

今まで、民泊サービスとしてはAirbnbを押さえておけば良かったのですが、中国の民泊サービス途家自在客も急激にシェアを伸ばしている状況。

 

売上確保のためには、この2サービスも無視できない存在になりつつあります。

 

また、2位は日本というのも意外。地方の人が東京に遊びに来る時、民泊サービスを利用するという習慣がジワジワと浸透していることが伺えます。

 

民泊を利用する人はどんな人?

ホテルや旅館ではなく、民泊を選択している人たちは、どのような理由で選んでいるのでしょうか?利用者の声を拾ってみました。

 

民泊利用者の様々な「生の声」

日本には超便利なコンビニがあるから朝食はいらないよ。

 

ベッドメイキングも不要だね。

2週間くらい滞在するから、宿泊代はとにかく安く抑えなくちゃ。

日本のホテルは小さいね!

 

僕たちは家族10人で同じ部屋に泊まりたいのさ。

日本に帰国した時にホテルだと食事が困るけど、民泊なら住み慣れた日本の家で自炊もできるから便利ね。

来週出張があるのに、ホテルがまったく予約できない!

日本食ばかりだと飽きますね。自国の料理がどうしても食べたくなる。

 

これらの声からわかることは、ホテルが提供する食事やサービスは必要ないと考えている人が利用しているということ。

 

自分の家のように自炊したり、安く泊まりたいというニーズがあるのです。

2.【始め方】民泊経営・投資で成功するための3大要素

 

いよいよ、これから民泊経営・民泊投資の取り組み方を、ノウハウを交えながらご説明するわけですが、成功するために欠かせない3つの要素を最初にお知らせいたします。

 

物件のロケーション

民泊物件の稼働率を上げるには、物件の場所が大きく影響します。

 

例えば、自分が海外旅行に行った時、どの場所にある宿泊施設に泊まるかを重要視しますよね。

 

空港からのアクセスや観光スポットの場所などを考慮する必要が出てきます。

 

部屋のクオリティと部屋のバランス

「利用者の声」でも少し触れましたが、民泊利用者が泊まる部屋を選ぶ際、料金は最も重視する要素の一つです。

 

「ホテルは高い」ということを前提に民泊を選ぶ人が多いので、ニーズに適した物件を提供しなければいけません。

 

民泊サービスにおけるレビューの数と質

私たちが何かのサービスを選ぶ際、口コミ情報をチェックするように、Airbnbなどの民泊サービスにおいてもレビューは非常に参考にされます。

 

また、物件が多い分、検索結果で上位表示をされないと、当然予約数は減ることになります。

 

民泊サービスにおける運用にもリスティングと呼ばれるノウハウがあり、実績を積む必要があるのです。

 

 

民泊ビジネスで成功するには、この3点を押さえることが大切です。

3.物件の場所選びで押さえておくべき3つのコツ

 

まず最初に取り組むべき点。それは、どのエリアの民泊物件を所有するかという問題です。

 

初心者の方であれば、いきなり不動産物件を購入するのではなく、賃貸物件を借りて民泊用に開放するのが良いでしょう。

 

部屋を用意する場所に関するノウハウをお伝えします。

 

【地域】地方ではなく観光の拠点に物件を持つ

例えば、広島や奈良などの地方都市は、経由地として訪れる方が中心です。そのため、宿泊するとしても日数が少ないという傾向があります。

 

狙うのは、東京・大阪・京都・福岡・北海道など観光の拠点。宿泊日数が多いためです。

 

全国の民泊物件情報をチェックしましょう

上記を裏付けるデータとして、日本全国にある民泊物件の都道府県別件数割合をみてみましょう(2017年9月時点)。

 

民泊物件数の都道府県別割合

都道府県 割合
東京都 38%
大阪府 27%
京都府 11%
北海道 3%
福岡県 3%
沖縄県 3%
神奈川県 2%
その他 13%
合計 100%

 

東京・大阪・京都で全体の4分の3を占めています。それだけニーズがあるという証拠でもありますね。

 

【ロケーション】LCCを意識する

次に考慮しておきたいのが、空港からのアクセスです。東京を例にとると、羽田空港(民泊特区である蒲田など)と成田空港(日暮里など)の2つの選択肢があります。

 

この場合、LCCが発着する成田空港を意識したロケーションにした方が、稼働率は高くなります。

 

なぜなら、最近増加している訪日外国人の多くは、「飛行機はLCC+宿は民泊」という旅行スタイルで来日しているためです。

 

当然、空港までのアクセスを考慮して民泊の利用場所を選んでいるわけで、必然的に埋まりが早まります。

 

アクセスしやすい駅から2駅以内であれば、どこでもそれなりの稼働率を保ちます。

 

外国人にわかりやすいアピール要素を盛り込む

Airbnbなどの民泊サービスに物件を掲載する際、外国人に響くキャッチーな要素を入れ込む方が当然予約は入りやすくなります。

 

例えば、浅草エリアであれば、「浅草寺」「上野」「御徒町」といったフレーズは、外国人にも魅力が伝わります。押上エリアであれば、「スカイツリー」「浅草」「成田」といった文言が入れられますね。

 

一方、日本人にとっては好印象である「田園調布」というフレーズで訴求しても、外国人には馴染みのないエリアです。

 

このように、外国人がどのような基準で選ぶかというマーケティングの要素も必要になってきます。

 

物件探しには、「民泊物件.com」を活用しましょう

民泊物件探しのもう一つのハードルとなるのが、「民泊許可物件」の中から探す必要があるという点です。

 

不動産物件の中には、近隣住民に迷惑がかかるリスクを考慮して、「民泊利用不可」という所も少なくないのです。

 

そこで私も重宝しているのが、「民泊物件.com」というサービス。民泊利用が可能な賃貸物件を紹介しているサイトになります。

 

無料会員になると様々なサービスを利用できるのですが、その中に独自のアルゴリズムで想定収入を算出する機能があります。

 

物件を借りる前に、収入のシミュレーションが可能なので、賃貸後に失敗するリスクを回避できるのです。

 

民泊経営・民泊投資を検討している方は、必ず登録をするようにしましょう。

 

民泊物件.comの公式サイトを見る

4.稼働率アップのための部屋作り5つのコツ

 

民泊サービスに掲載されてある数々の物件の中から、自分の部屋を予約してもらうには、魅力的な部屋作りが欠かせません。

 

民泊代行運用会社であるイールドマネジメントが掲載している事例を交え、「儲かる部屋作りテクニック」をお伝えいたします。

 

お洒落な和室は無敵!和モダンな部屋にこだわる

日本に来る外国人は、当然「日本人的なモノ」を求めてきます。和テイストを取り入れた部屋は最強です。

 

 

派手目のアクセントクロスは低コストでお洒落にできる

アクセントクロスは、部屋の雰囲気を一変させる力を持っています。価格も安いので、お金をかけずに非日常の空間を演出できます。

 

 

琉球畳で洋室も和モダンな和室にチェンジ

元々が洋室であっても、畳を取り入れることでお洒落な和モダンに変わります。

 


SUVACOより

 

デザイン性の高い襖で古い部屋をお洒落に演出

襖というと、何となく古臭いイメージがありますが、デザインにこだわることで外人受けする部屋になります。

 

 

障子にもデザイン性を取り入れてお洒落に演出

襖と同様、障子もひと工夫加えることで、古い部屋でもお洒落な部屋に変身します。

 

 

いかがでしょうか?築年数が古い物件であってもリノベーションをすることでここまでお洒落にできるというわけです。

 

魅力的な部屋作りは稼働率の向上に直結します。

 

自分が外国人の立場になってみて、日本らしさがあるお洒落な部屋を用意してみてください。

 

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5.民泊物件を運用するための方法と3つのコツ

 

ゲストの予約が入った所で終わりということではありません。むしろここからが本番。快適に過ごしてもらうために、運用を行う必要があるのです。

 

最適な運用でゲストが満足すると、民泊サービスのレビューで高評価を付けてくれます。評価が高ければ、当然人気が出てきて、稼働率も高くなるというわけです。

 

具体的な運用の内容と、コツについて紹介いたします。

 

メッセージ対応について

Airbnbなどでゲストから、質問や相談といったメッセージが届くことがあります。そして、届いたメッセージに対する返信率・返信スピードは、ホストに対する評価に大きな影響を与えることになります。

 

しかしながら、良い評価を得るためのハードルは簡単ではありません。

 

  • 24時間対応・1時間以内返信が求められるレベル
  • 英語・中国語・韓国語は最低条件

 

宿泊中においてもゲストとのコミュニケーションが求められ、近隣ガイドや滞在中のサポートもまた必要になってきます。

 

チェックアウト後の清掃について

ゲストに快適に過ごしてもらうために、清掃は欠かせません。

 

実は外国人が要求する清掃のレベルは非常に高く、ホテル並みのクオリティが求められます。

 

また、ゴミ出しも小まめに行います。「チェックアウト=ゴミの日」ということではありません。

 

理想は、建物内に24時間ゴミ捨て場があること。毎日捨ててあげるのがベストです。

 

トラブルへの対応

基本的に文化・風習が異なる外国人が泊まるわけですから、民泊では様々なトラブルが発生します。

 

ゲストがチェックアウトして新しいゲストがチェックインするまでの間に、起きたトラブルは全て解決しなければいけないのです。

 

実際に起きたトラブル事例

  • ゲストがチェックアウトしない
  • 近隣トラブル
  • トイレづまり
  • エアコンの水漏れ
  • ベッドの足が折れていた
  • 大量のゴミが残されていた など

 

民泊の普及と同時に、ゲストが求めるレベルも高くなっています。

 

ゲストが期待する通り、もしくはそれ以上の対応を行う事で、初めて高い評価が得られるようになります。

6.民泊運用代行会社の利用について

 

運用代行会社を利用するという選択肢

ご紹介したように民泊における運用は、高いレベルの対応が求められるのが現状です。

 

そこで、近年普及しているのが運用代行会社。不動産投資における管理会社と同様に、特に民泊を投資と考えている人は、運用代行をお願いする事が多いでしょう。

 

運用代行会社を利用するメリットとデメリット

  メリット デメリット
自分で運用 代行手数料がかからない 清掃、メッセージ対応、トラブル対応を全て自分でやる
運用代行会社 手間がかからない 代行手数料がかかる

 

実際問題として、民泊経営・民泊投資に100%集中できる人以外は、個人が自分で運用するにはかなり難しいといえます。

 

代行料を支払ってでもプロにお任せして、ゲストを満足させた方が、長期的に利益を生み出し続けられる可能性が高いです。

 

運用代行会社の実態は?

それでは運営代行会社であればどこでも良いかとなると、決してそうではありません。

 

それどころか、多くの会社が満足できるサービスを提供しきれずに閉鎖するケースが相次いでいるのです。

 

実は、運営代行会社の9割は社員5名以下のベンチャー企業。「民泊」という、これから発展する市場に目をつけ、不動産の知識や経験が抜けたまま参入してきた会社ばかりというわけです。

 

このような小規模ベンチャー企業は、リソース不足のため清掃を家事代行会社にアウトソーシングしているのが実態です。

 

ノウハウがなく、不動産についても素人。

 

運営代行会社は、予約が入った時のみ成果報酬で手数料を取るため、代行会社にリスクはありません。物件を所有しているオーナーのみ、空き室リスクを負うことになります。

 

頼まれた部屋が空き室のままでも、リスクがないので責任を負わない。

 

そうしているうちに、代行会社を利用していたオーナーさんが離れてしまい、運営代行会社は立ちいかなくなっていくというのが典型的なパターンです。

 

運用代行会社の選び方

信頼できる運用代行会社を探す場合、以下5つのポイントを考慮しましょう。特に実績は大切ですね。

 

  1. 不動産に詳しい
  2. 旅行業の相談ができる
  3. 運用実績が豊富
  4. 稼働率保証がある
  5. インテリア提案ができる
  6. 自社で清掃チームを持っている

 

深くリサーチせずに運用代行会社を選んでしまうと、失敗する確率が高くなるので注意が必要です。

7.推奨は保障が付いたイールドマネジメント

 

民泊で運用代行会社の利用を検討しており、なかなかよい会社が見つからないという方は、イールドマネジメント社の活用をおすすめします。

 

自社の物件と代行で引き受けている物件、合計で265部屋を運用中。代行サービスの中で、業界ナンバーワンの運用物件数実績を誇ります。

 

新しい形態のサービスを選ぶ際、実績は非常に重要になりますね。

 

以下はイールドマネジメントが公表している実績リスト。投資として考えたとき、1年弱で初期投資を回収できてしまうというのは非常に優秀です。

 

イールドマネジメントの実績リスト

  • 初期投資回収期間(13カ月)
  • 全物件の平均稼働率(87.2%)
  • 毎月の平均収益(89,254円/月)

 

運用物件数のエリア別内訳

 

 

イールドマネジメントの提供サービス一覧

イールドマネジメントが提供しているサービスの数は全部で8つ。

 

収益物件の仲介・販売から、運用代行、さらには確定申告サポートまで。民泊経営・民泊投資に関わる全ての作業工程をカバーしています。

 

民泊初心者でも安心して任せられるというわけです。

 

  1. 収益物件の仲介・販売
  2. 民泊向けリフォーム工事
  3. インテリアコーディネート
  4. 家具・家電の購入代行
  5. Airbnb・他民泊サイト運用代行
  6. チェックアウト後の清掃
  7. 収益レポートの作成
  8. 不動産収入の確定申告

 

自社で清掃チームを保有し、効率的に清掃

 

運用代行会社の多くは、清掃をアウトソーシングしている状態です。よって、急な事態が起きた時に対応できないというリスクがあります。

 

一方、イールドマネジメントは自社で清掃チームを保有。東京・大阪・福岡にリネン倉庫を持ち拠点としています。

 

寝具などの洗濯もまとめて行うので効率的。また、急なトラブルが起きた時や日用品の補充なども、バイクで早急に対応できるという強みがあります。

 

運用代行では「上位表示」ノウハウに注目

運用代行の具体的なサービス内容としては、以下の6点になります。

 

  1. メッセージ対応(24時間・4か国語でサポート)
  2. 上位表示
  3. レビュー施策
  4. ゲストサポート
  5. 清掃管理
  6. 道順・マニュアル

 

この中で注目したい点が、2番目の上位表示。リスティングとも呼ばれる作業です。

 

Airbnbなどの民泊サービスにおいて、検索結果で上位に物件が表示されなければ当然予約も入りにくくなります。

 

しかし、上位表示をさせるにはテクニックやノウハウが必要。ノウハウのない初心者にとっては、大きなハードルになるのです。

 

イールドマネジメントでは、独自のアルゴリズム解析により上位表示を実現。ノウハウを活かして、依頼された物件を上位表示できるようにします。

 

ちなみにイールドマネジメントによると、Airbnbは掲載ページの更新頻度など努力を見ており、どれだけ努力をしたかで表示順位が変動するそうです。

 

最初の2カ月は稼働率70%保障

イールドマネジメントに運用を依頼した時の手数料は、売上の25%となっています。

 

そして、大きな特徴となっているのが、「運用開始から2か月間は稼働率70%保障が付いている」という点です。

 

稼働率が70%を下回った場合は、手数料は取られません。

 

平均稼働率が87.2%という実績を出しているからこそできる保障なのでしょうが、結果に対してコミットしてくれるというのは安心感がありますね。

 

8.まとめ

民泊経営・民泊投資に参入する人はこれからも増え続けることでしょう。市場としては有望ですが、一方で競合も増えていくことになります。

 

競合が増える事は、全体的なサービス向上につながり、利用者にとっては良いこと。

 

しかしながら、求められるサービスレベルが高くなっているため、未経験の個人がいきなり取り組み始めても大変苦労するケースも少なくないのです。

 

そこで、ノウハウが確立されている運用代行会社に依頼するというのは、選択肢の一つとして有益です。

 

今後は、不動産投資のように、民泊も実質的な運営は企業に依頼するというのが一般的な流れになるでしょう。

 

民泊は、不労所得として働かずに収入が入って来るビジネスモデルを目指すのが理想的といえます。

 

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