木下不動産によるマンション投資の評判・口コミや評価を紹介します

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入居率実績98.5%!木下不動産による不動産投資を解説

 

不動産投資を検討している方の中には、木下不動産の物件を購入先候補のひとつとして検討している方もいることと思います。

 

24もの組織を束ねる木下グループホールディングスの根幹企業であり、フィギュアスケートや卓球などで多くの一流アスリートが所属していることでも有名。

 

投資用不動産物件の購入は決して安い買い物ではなく、必然的に信頼のおける企業とつながりたいと考えるものです。

 

そこでこのページでは、木下不動産の不動産投資サービスに関し、詳しく掘り下げていきます。

 

 

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1.収益用マンション経営とは?特徴とメリット・デメリット

国内不動産投資で稼ぐ

 

木下不動産が提供しているのは、都市型収益用マンション。そこで最初に、収益用マンション経営について説明します。

 

収益用マンション経営とは?

マンションの区分所有者(オーナー)となり、賃貸用として貸し出します。

 

そして賃貸収入とローンの支払いを相殺することで月々の負担を最大限軽減しつつ、将来の資産を形成していく不動産投資法です。

 

収益用マンション経営6つのメリット

収益用マンション経営には、大きく6つのメリットが存在します。

 

とくに将来の年金制度が不安視される中、老後破たんを防止するための有効手段として注目されています。

 

少額自己資金で始めることができる

 

人気の高い都内の区分マンションを購入しようとすると、2,000万円はかかります。

 

そのためせっかく不動産投資にチャレンジしようとしても、手持ち資金がないためあきらめてしまう方が出てくるかもしれません。

 

しかし収益用マンション経営では、自己資金が少なくても融資を受けることで、都市型マンションの取得ができます。

 

ローンの返済を行いながら家賃収入を得ることで、ローンを返済しつつ将来の資産形成が可能に。

 

投資ではこのことを「レバレッジ効果」と呼び、小さな資金で大きな投資を行うことを実現しています。

 

ただし最初の自己負担額が多いに越したことはありません。理想は月々の収支をプラスに進めながら返済していくことです。

 

利回りが比較的高く安定している

 

資産運用について真剣に考えなければいけない時代において、お金を銀行に預けたままだったり生命保険に加入するだけではリスクともいえます。

 

都市型収益用マンション経営による利回りは約4.2%

 

対して大手銀行の定期預金利回りは0.169%、生命保険の利回りは1%と大きな差となっているのです。

 

たとえば2,000万円を使ってマンション経営を行った場合と、銀行に預けた場合とでは、上の図のように10年後の資産額に歴然とした差が。

 

いかに銀行に預けたままにしておくことがリスクになるか、理解できることでしょう。

 

生命保険としても活用できる

 

住宅ローンを利用して投資用マンションを購入する場合、団体信用生命保険(団信)に加入する必要があります。

 

団信とは、ローン返済中に死亡または高度の障害状態になった時、残債を完済してくれる保険制度。

 

つまり自分がローン返済の途中で死んだとしても、残債を家族に負わすことはなく、むしろ所有していた不動産物件を資産として家族に残してあげられるのです。

 

また毎月のお支払料が比較的安い点も魅力。

 

たとえば40歳の時に一般的な生命保険に加入した場合、月額保険料の相場は12,209円。対して団信は毎月9,841円です。

 

「お得な生命保険」としての一面も持ち合わせています。

 

インフレに対応できる

 

国策としてインフレに舵を切っており、将来はインフレになる可能性も十分にあります。

 

そしてインフレになると、強みを増すのが収益用マンション経営です。

 

インフレになると物価が上昇するため、現金や有価証券の価値は相対的に目減りすることになります。

 

しかし不動産物件として資産を所有している場合、家賃と不動産価格はインフレに連動して上昇するのです。

 

つまりインフレ上昇率と同じく、不動産物件の価値も上がることになります。

 

私的年金として活用できる

 

年金制度の将来が不透明な中、私がもっともメリットと感じているのがこの点です。

 

ローンの支払いも完了すれば、あとは家賃から手数料・税金を抜いた額がまるまる収入となります。

 

老後の必要資金を考慮すると、厚生年金を受給しても月額20.5万円が不足しているといわれる現状において、とても貴重な資金源になるのです。

 

毎月の賃料収入を69,330円とした場合、年間収入は83万円。

 

この額が毎年入って来るわけですし、まとまった額が必要な時は売却することもできます。

 

節税効果がある

 

会社員で給与所得を得ている人は、節税対策としても活用できます。私も会社員として働いていた時は、享受していました。

 

ローン金利(建物分)や減価償却費などを必要経費として計上できるので、帳簿上では不動産経営がマイナスとして見せることができます。

 

それに伴い、年間所得の合計額を減らすことにより所得税が減額できるのです。

 

確定申告の後は、還付金としてお金が戻ってくることになります。会社員時代はこの還付金がお年玉のように感じて、嬉しかったですね。

 

収益用マンション経営3つのデメリット

どんな投資であれ、必ずデメリットも存在します。いかにリスクをカバーするかが、不動産会社の腕の見せ所。

 

あとは上述した、「やらないリスク」と比較して判断することになります。

 

空き室リスク

何といっても一番のリスクといえるのが、空き室リスクということになるでしょう。

 

借り手がいないことには、家賃収入はゼロのままになってしまいます。

 

とくに今後人口減少が進む日本において、マンションの立地場所は重要なポイント。

 

人口減少の影響が少なく、世界的な観点からみても価値が高い都市部での物件購入が、求められます。

 

ちなみに木下不動産のマンション入居率は、98.5%とのこと。極めて高い実績ですね。

 

家賃下落リスク

日本の場合、築年数が立つほど家賃はゆるやかに下落していくのが一般的です。

 

リスクとなるのは、ローンの返済額と家賃収入額の差に開きが出て、マイナス収支の幅が大きくなった場合。

 

そのようなことにならないよう、物件選びは非常に重要です。

 

比較的都心部で駅近の物件であれば、築年数が経過してもあまり家賃が値崩れしません。

 

また物件所有後は、プラスになった収支で得た利益をなるべくローン返済にまわして早期に完済することもリスク回避につながります。

 

震災リスク

地震や火事などにより所有している不動産物件がダメージを受け、資産価値が下がるリスク。

 

購入時に震災対策用の保険に加入することになるので、ある程度のダメージであればカバーすることは可能です。

 

また物件を購入するのであれば、建築基準法が改定された1981年以降に建築された物件を選ぶようにしましょう。

2.プレール・ドゥークシリーズの一覧と特徴

 

木下不動産が分譲する投資用賃貸マンションの名称は、「プレール・ドゥーク」に統一。

 

いずれの立地も東京都内に限定しています。

 

綿密な調査のもと立地を決めて用地取得をすることで、資産価値が落ちにくく賃貸需要の高い不動産物件を提供することを可能にしました。

 

すでに260棟以上の分譲実績があるため、ノウハウは十分にあります。

 

中央区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール・ドゥーク京橋 プレール・ドゥーク月島 プレール・ドゥーク銀座EASTU
プレール・ドゥーク八丁堀 プレール日本橋三越前 プレール・ドゥーク水天宮
プレール・ドゥーク水天宮U プレール日本橋壱番館 プレール月島RIVAGE
プレール・ドゥーク日本橋リバーサイド プレール日本橋弐番館 プレール・ドゥーク銀座東
プレール・ドゥーク銀座EASTV プレール・ドゥーク銀座EAST  

港区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール三田 プレール南青山 プレール麻布仙台坂
プレール東麻布 プレール・ドゥーク東京ベイV プレール浜松町
プレール・ドゥーク東京ベイU プレール・ドゥーク東京ベイ プレール・ドゥーク虎ノ門
プレール新橋 プレール・ドゥーク高輪 プレール麻布十番

千代田区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール九段 プレール・ドゥーク神田 プレール東神田
プレール神田佐久間町    

文京区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール・ドゥーク文京茗荷谷 プレール・ドゥーク文京本駒込 プレール本駒込
プレール御茶ノ水弐番館 プレール御茶ノ水 プレール・ドゥーク文京白山
プレール文京WEST    

江東区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール・ドゥーク亀戸U プレール・ドゥーク亀戸W プレール・ドゥーク豊洲スクエア
プレール・ドゥーク西大島駅前 プレール・ドゥーク清澄白河 プレール・ドゥーク住吉
プレール・ドゥーク有明 プレール・ドゥーク木場親水公園 プレール・ドゥーク木場駅前
プレール・ドゥーク東陽町 プレール・ドゥーク豊洲 プレール・ドゥーク豊洲U
プレール・ドゥーク東京CANAL プレール・ドゥーク東雲 プレール・ドゥーク森下
プレール・ドゥーク錦糸町U プレール潮見ピアクラブ プレール・ドゥーク潮見
プレール・ドゥーク潮見U プレール・ドゥーク門前仲町  

墨田区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール・ドゥーク押上タワーシティ プレール・ドゥーク錦糸町 プレール・ドゥーク本所吾妻橋
プレール・ドゥーク森下U プレール・ドゥーク両国  

台東区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール・ドゥーク東京EASTU プレール・ドゥーク東京EASTV プレール・ドゥーク東京EASTX
プレール・ドゥーク秋葉原 プレール・ドゥーク秋葉原U プレール・ドゥーク秋葉原EAST
プレール・ドゥーク御徒町 プレール・ドゥーク新御徒町 プレール入谷
プレール・ドゥーク上野NORTH    

品川区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール中延 プレール・ドゥーク品川御殿山 プレール・ドゥーク南品川
プレール・ドゥーク大崎 プレール天王洲アイル プレール・ドゥーク東品川
プレール天王洲アイル弐番館 プレール・ドゥーク品川シーサイド  

目黒区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール中目黒    

大田区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール南馬込 プレール・ドゥーク大森 プレール大森EAST

荒川区のプレール・ドゥークシリーズ

プレール・ドゥーク東京EASTW プレール・ドゥーク日暮里  

 

レール・ドゥークシリーズの特徴

 

レール・ドゥークシリーズに共通する特徴は、都内の駅近物件。そして入居者が安心して暮らせる、充実した最新設備にあります。

 

実際にどのような設備になっているのか?

 

比較的新しい物件である、プレール・ドゥーク中板橋をチェックしてみます。

 

カラーモニター付オートロックシステムによる安心のセキュリティ

 

セキュリティ面は部屋選びに重要な要素。プレール・ドゥークでは、共有玄関前と住戸玄関ドア前の2重チェックが可能。

 

住居者がカラーモニターで来訪者を確認後、オートロック解除できる仕組みです。

 

さらに共有部分に5台の防犯カメラを設置し、24時間セキュリティシステムで監視をしています。

 

マルチメディア対応

 

光ファイバーを利用した高速インターネット、BBM-NET(ビービーエムネット)が使い放題。

 

ネット通信料が賃料に含まれている点は、非常に大きなメリットとなります。

 

さらにBS・CS放送受信用パラボラアンテナを設置し、CS放送はスカパー!放送を見ることが可能。

 

こちらも賃貸のお部屋探しをしている人にとっては、魅力的にうつることでしょう。

 

各部屋の設備

 

部屋の中は快適性を追求し、機能美に優れた設備で設計されています。またゴミ出しが24時間対応になっている点も、ポイントが高いです。

 

  1. 人感センサー付照明スイッチによる自動点灯
  2. 低ホルムアルデヒド仕様のフローリング
  3. 多機能で耐震性に優れたシステムキッチン
  4. 各居室に1台エアコンを標準装備
  5. 遮音サッシで静穏なプライベート空間を確保
  6. トイレを完全分離し、洗い場を確保したバスルーム
  7. ペットの体調管理サポート「PETS ALL RIGHT」

 

以上のように、プレール・ドゥークシリーズはクオリティーの高い設備・仕様になっています。

 

「住み続けたい」と思わせるマンション作りを通すことで、高い入居率を維持。

 

結果的に安定した利回りをオーナーに提供しています。

3.木下グループによるトータルサポート

 

木下グループは、「住まい」「医療・福祉」「サービス」「エンターテイメント」と4つの領域において一大経済圏を作り上げています。

 

そして木下不動産は他のグループ企業と連携することで、さらに良質なサービスを提供することに成功。具体的なサポート内容について紹介します。

 

 

35年借上システム

 

このシステムを導入している会社は、木下不動産以外にあと1社程度。

 

不動産投資最大のリスクである「空き室リスク」がなくなるシステムで、何と35年間ずっと家賃保証をしてくれるのです。

 

先述したように、実績ベースで入居率98.5%を維持している木下不動産だからこそ可能な取り組み。

 

不動産投資における最大リスクが消えるのは、とても大きいですね。

 

木下の賃貸との連携によって可能になります。

 

建物管理

 

木下コミュニティによる建物管理サービス。

 

「建物の安全と資産価値の向上」を目指して、将来を見越した計画的なトータルメンテナンスを行っています。

 

将来的に売却の可能性もあることを考えると、購入物件の不動産価値を維持してもらうことは必須。

 

また住居者に快適な環境を提供し続けるためにも、メンテナンスは必要です。

 

資産価値を測れる木下不動産のグループ会社だからこそ、的確な建物管理が可能といえます。

 

税理士斡旋

不動産投資において、節税効果もメリットのひとつです。

 

しかし節税効果を最大限に活かすには、税理士のサポートが必要になります。

 

そして木下不動産から不動産物件を購入すると、税理士を紹介してくれ何と確定申告まで対応してくれるのです。

 

忙しい社会人の方にとっては、非常にありがたいサービスですね。

 

私たちが行うことは、普段の領収書をしっかり取っておくだけ。税金の還付などにも対応してくれるということで、実に心強いです。

 

売却支援

所有している不動産物件を売却して売却益を狙う場合、木下の賃貸がサポートしてくれます。

 

木下の賃貸が想定している利用者は、以下のような人。

 

  • 少しでも高く売却を希望される方(他社査定金額との比較希望の方)
  • 諸事情により早急に、確実に物件を売却されたい方
  • 仕事が忙しく、あまり手間を掛けられない方

 

利用者にとって煩わしい作業をすべて代行してくれて、しかもよりよい結果を目指して動いてくれるという点は木下グループに共有する姿勢です。

 

以上のように、不動産物件の購入から売却などの出口戦略まで、木下グループが一貫して支援してくれる点が強みとなっています。

4.木下不動産のメリット・デメリット

 

お伝えした情報を基に、木下不動産で不動産投資を行うことのメリット・デメリットをまとめています。

 

検討時の参考にしてください。

 

木下不動産のメリット

・都内駅近でクオリティーの高い設備
・木下グループ各社との連携によるトータルサポート
・260棟以上の高い分譲実績
・入居率98.5%の実績と35年借上システム
・確定申告もやってくれる

 

木下不動産のデメリット

木下不動産のようなワンルーム投資は、大きく儲かるわけではありません。

 

初期の持ちだし額にもよりますが、せいぜい月数万円の利益でしょう。

 

むしろ資産形成・保険・節税におけるメリットの方が強く感じられると思います。

 

不動産投資でがっつり利益を出すのであれば、マンション一棟買いやアパート経営といった方法が有利。

 

ただし一棟買いとなると、億を超える買い物になり、外れた時のリスクが大きい。

 

会社員の方にとっては、ワンルーム投資が現実的ということになります。

 

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5.木下不動産の口コミ・評判

木下不動産を利用してオーナーになった人の口コミを、まとめています。

 

木下不動産のよい口コミ

  • 規模が大きく安定していて信頼できる
  • 担当者が丁寧。研修で教育されているように感じた
  • 借上システムや修繕等のサポートがよかった
  • 物件は品質の高い物を使っている
  • 広告宣伝は高級感を与えるイメージでよい
  • 今では夫婦でマンションを3件所有することに

 

木下不動産の悪い口コミ

  • 体育会系で古い体質
  • 価格がそれなりに高い
  • べらぼうに儲かるわけではない

 

品質やサポートレベルはよいものの、その分ある程度コストがかかるというところでしょうか。

 

もちろん安かろう悪かろうでは意味ないのですが、あとは自分でどう判断するかですね。

6.ローンシミュレーションについて

自己資金10万円でスタートした場合と、500万円でスタートした場合のシミュレーションはそれぞれ以下の通り。

 

物件価格は2,400万円。35年ローンで金利2%で設定しています。

 

収支をプラスでまわしていくのであれば、ある程度自己資金を入れて始めた方がよいでしょう。

 

自己資金10万円のケース

融資金額 2,390万円
毎月返済金 79,171円
手取り賃料 69,330円
月々収支 △9,841円

 

自己資金500万円のケース

融資金額 1,900万円
毎月返済金 62,939円
手取り賃料 69,330円
月々収支 6,391円

7.セミナー・スタッフによる説明会の紹介

木下不動産の不動産投資サービスに興味をもって方は、以下2つの方法でアプローチが可能です。

 

実際に取り組むかどうかは別にして、知っておくととても役に立ちますよ。

 

無料セミナーに参加する

木下グループのセミナー

 

毎月本社の新宿アイランドタワーで、定期的に無料セミナーを開催しています。

 

老後破産しないための自己防衛術に関する内容で、なかなか興味深く、私もためになりました。

 

年金制度の先行きが見えない中で、どんな方法であれ対策は早いうちからとっておくべきですね。

 

セミナーに関する詳細はこちら

 

スタッフによる対面での説明会

 

東京に来れない方やセミナー日程の都合が合わない方は、スタッフが対面で説明に行くこともできます。

 

今回の記事を書くにあたり木下グループの方に確認を取ったのですが、物件は全国の方を対象に販売しており、スタッフが説明しますとのことでした。

 

ですので気になった方はコチラにお問い合わせください。木下グループのスタッフから連絡を入れるそうです。

8.まとめ(木下不動産の評価)

木下不動産を利用して収益用マンション経営を行うよさは、信頼できる企業がサポートしてくれる安心感にあるでしょう。

 

投資用不動産物件を扱う不動産会社はとても多いのですが、中には売るだけ売ってその後は何のサポートも行わないという所も少なくありません。

 

相手にも営業ノルマがあると思うので仕方がないのですが、安くない買い物なので不安になりますね。

 

対して木下不動産はグループで賃貸管理や不動産売却の事業も手掛けているので、最後まで面倒をみてくれる環境が整っています。

 

興味のある方は一度木下不動産にアプローチしてみて、他社と比較してみるとよいでしょう。

 

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