個人がネットでお小遣い・副収入・本業を稼げるまでの方法を紹介

トップページ投資で稼ぐ> 国内不動産投資で稼ぐ

長期安定型の不労収入が見込める手堅さが特徴

スポンサーリンク

 

少子高齢化に伴うリスクの一つとして掲げられている「年金問題」。1970年代は1人の高齢者に対し、8.5人が支えていた構造が、2025年には1人に対し、2人が支えていくことになると予測されています。

 

給付額の減少が確実される年金において、「第2の年金」として注目されるのが不動産投資になります。

 

かっては不動産の値上がりによる売却益(キャピタルゲイン)で稼ぐことが出来ましたが、バブル崩壊後、現在は家賃収入(インカムゲイン)がメインの収入源となっています。この毎月入る家賃収入が年金で目減りした分を補ってくれるというわけです。

 

私は今、3部屋ほどマンションの物件を保有しています。不動産のメリットは不労所得が毎月入ってくること。将来的には不動産の収益をメインにすることを想定しています。

 

もちろん不動産投資にもリスクはあります。家賃主が付かず空き室となり、ローンだけ払わされて赤字になるというのが一番大きいリスクでしょう。

 

そうならないためには物件選びから購入後のメンテナンスまであらゆるポイントで対策を行う必要が出来きます。

国内不動産投資における「儲け」と「損失」の仕組み

ここでは家賃収入による収益モデルを紹介します。

 

収入

家賃収入

毎月の家賃収入の他、更新時の更新料や契約時の敷金・礼金が収入として入ります。不動産投資おかるメイン収入です。

 

支出

不動産物件購入代

新築物件は賃貸主が付きやすいというメリットがある反面、登記を入れた時点でその物件は中古扱いとなり、価格が3割ほど下がります。一方、中古物件は価格が安く、空き室リスクの検証もしやすいです。修繕費等がかかさむリスクもあります。

 

ローン金利

例えば、1,000万円の物件を金利3%の35年ローンで購入した場合、最終的にはいくらになるでしょうか?この場合支払う金額は1,600万円になります。ちょっとばかにならない金額ですね。金利分の支払いを減らすためには「繰上げ返済」をして早めに返済し終わることです。

 

管理費

入居者の募集や家賃の取立て、物件のメンテナンス等は管理会社に委託するのが一般的です。そして、手数料としては家賃の2〜4%程度が相場です。もちろん自分でも出来ますが手間がかかることを覚悟しましょう。

 

その他諸経費

物件の修繕費、物件購入時の仲介手数料、契約印紙代、不動産取得税など

 

上記において収入から支出を引いた時の差額が利益となります。そして、当然差額がマイナスになると損失につながるわけです。

 

利益を出し続けるためには「空き室を出さない事」「家賃が下がらないこと」といった収入額の維持に加え、「安い物件を購入する」「ローン返済を早める」「物件管理を自分で行う」というような支出を抑える努力が必要です。

 

 

不動産投資の節税効果について

 

不動産投資の電話勧誘を今まで受けたことのある方は不動産投資のメリットの一つとして、「節税効果」を挙げられたと思います。

 

これは、家賃収入からローン金利などの諸経費を引いた時に赤字だった場合、そのマイナス分を給与など他の所得から引き、税金を下げることが出来るというものです。

 

これは購入した初年度は様々な経費がかかるため確かに効果はあります。但し、購入2年目以降は諸経費が少なくなるため節税効果はじょじょに薄くなります。

 

そもそもいつまでも赤字を出しているということは不動産投資自体がうまく行っていないということであり、きちんと試算して利益が出るタイミングを見定めておくことが大切です。

 

※相続税対策において、不動産は評価額が減額されるため、効果があります。

不動産投資の「利回り」とは?

投資用不動産物件を探していると「利回り」という言葉が出てきます。この不動産投資における「利回り」について説明いたします。利回りには「表面利回り(グロス利回り)」「実質利回り」の2種類があります。

 

表面利回り(グロス利回り)

銀行における、お金を1年間預けた場合の利息のようなものです。

 

例えば、1000万円の物件を購入し、1年間の家賃収入が1万円だった場合は0.1%(1万円÷1000万円)が「利回り」となります。

 

新聞やネットの広告で記載されている利回りはこの「表面利回り」が一般的です。この利回りの平均は都心の場合8%、地方での利回りは12〜15%ぐらいです。都心の物件は入居者が入りやすい反面、物件価格が高いというデメリットがあります。

 

表面利回りの計算式

 

表面利回り=年間家賃収入(満室時)÷不動産物件の購入価格×100(%)

 

不動産物件価格2000万円、毎月の家賃収入7万円(年間84万円)の場合は…
⇒82万円÷2000万円×100=4.2%

 

実質利回り

表面利回りでは管理費や修繕費、固定資産税などの経費の存在が無視されて算出されています。この経費を考慮して、純収入をベースに計算した利回りが「実質利回り」となります。

 

実質利回りの計算式

 

表面利回り=(年間家賃収入<満室時>-年間の経費)÷不動産物件の購入価格×100(%)

 

不動産物件価格2000万円、毎月の家賃収入7万円(年間84万円)、年間経費20万円(管理費・積立修繕費・税金)の場合は…
⇒64(82-20)万円÷2000万円×100=3.2%

 

このように見ると、当然利回りの良い不動産物件を購入したいと考えますが注意が必要です。この数字はあくまで満室時の現在の家賃収入で計算したもの。実際に購入してみたは良いが、入居が付かず、家賃もどんどん下げている…となると利回りは悪化する一方です。

 

利回りの良さだけにとらわれることなく、想定価格の家賃で本当に賃貸主が付くのかという見極めが非常に重要になってきます。

不動産投資で資産を築くゴールデンルール

不動産投資で億単位の資産を築き上げた人は少なくありません。そのような人は本を出していますから、私は不動産投資を行う際、たくさんの人々の本を読みこみました。そして、資産を作り上げた人には共通のパターンを持っていることがわかりました。

 

それは物件を購入の際は20〜50%程度は自己資金で賄い、毎月の収益でさらに次の物件を購入。そこで収益が出たらさらにまた新しい物件を…というサイクルを持たれていました。これを繰り返していくと収益を出す物件が雪だるま式に増えていくのです。

 

もちろんその過程では、「本当にいい物件の割合は1000件に1件しかない(ファイナンシャルアカデミー代表泉正人さん)」という信念のもと優良物件探しに徹底的にこだわったり、「オンボロの超格安物件を購入し、リフォームしてよみがえらせる(年収1億のカリスマオバちゃん鈴木ゆり子さん)」ことで支出を圧倒的に抑えたりというように抜きんでた施策を施している方もいらっしゃいます。

 

1件目の不動産物件購入時に自己資金を出し、毎月利益が出せるようにしながらどんどんと優良物件購入を増やしていく。

 

本気で不動産物件で資産を作りたい方はこの基本法則を是非頭に入れておいて頂きたいものです。

国内不動産投資におけるメリット・デメリットと向いている人

メリット

・株やFXのように予測不能の投資ではなく、勉強と成果が比例しやすい
・働かなくても稼げる「不労所得」が長期安定して入ってくる
・ローン完済後は資産となり売却により即現金を得られる

デメリット

・空室になると収入が0になり、家賃が下がるリスクもある
・ローンを組んでいた場合、金利が上昇すると支出額が上がる
・元手を回収するまで十年単位の時間が必要

 

こんな人に向いています!
・勉強するのが好きで堅実に投資活動をしたい
・長期安定型の「不労所得」を得たい
・すぐに現金化出来る資産を持っておきたい

国内不動産投資で稼ぐポイント

とことん勉強してあらゆる知識を吸収する

不動産投資は他の投資に比べ、勉強量が成果に結びつきやすいです。

 

良い不動産物件を見分けるのはたくさんの物件を見て、良い条件を把握する必要があります。また、経費の削減方法も勉強すればするほど良い情報を得る可能性が高くなります。

 

不動産会社が無料のセミナーやパンフレット配布を行っているので、うまく活用して偏らないようにたくさんの情報を得るようにしましょう。

 

【参考】無料で受けられるセミナーやパンフレット
「不動産投資の学校」体験学習会…主要都市で常時開催。失敗しない投資の仕方を伝授
イッカツ…複数の不動産会社に一括して資料請求が出来る
グリップ…好立地・好条件の物件を保有。マンション経営資料がもらえる
クレド…中古マンション経営をサポート。中古マンション経営資料がもらえる

 

収支バランスを常に意識して対策を売っておく

収入を増やして支出を抑える。「投資」というよりも「経営」といったほうが近いのかもしれません。毎月家賃が入ってきても経費がそれ以上かかれば損失につながります。

 

きちんと利益を出せているかチェックし、出せていなければどの項目で改善できるか対策に取り組んでいきましょう。不動産投資の成功者は簡単にはマネ出来ない突出した施策を実行している人が少なくありません。

 

不動産物件購入時に全額ローン払いは避ける

頭金0円から投資用不動産物件を購入出来る会社もありますが、リスクが高いことを承知しましょう。ローン金利が高くなったり、空き室が出たり、家賃が下がればたちどころに毎月の収支がマイナスになる可能性が高いです。

 

20%から50%は自己資金で支払えば、余裕を持った運営が出来、積極的な展開が出来ます。

 

スポンサーリンク

 

■この稼ぎ方に興味のある人はこんな稼ぎ方もオススメ!
民泊(Airbnb)で稼ぐ
フランチャイズビジネスで稼ぐ
サイト売買(M&A)で稼ぐ

元手0から月収300万円稼ぐまでの3ステップを公開