個人がネットでお小遣い・副収入・本業を稼げるまでの方法を紹介

トップページ投資で稼ぐ> REIT(不動産投資信託)で稼ぐ

小資金で手軽に大家さんになれるREIT投資

 

国内で投資用不動産物件を購入する場合、都心のワンルームマンションだと1部屋あたり数千万円かかることもあります。

 

もちろんローンを組むことでレバレッジを効かせた投資が可能なのですが、そこまでリスクを負いたくないという方もいらっしゃることでしょう。

 

このような方におすすめしたいのが、小資金で不動産投資が出来るREIT(不動産投資信託) という金融商品です。

 

このページではREITを活用した投資方法についてお伝えいたします。

 

目次

※クリックするとページ内の該当箇所にジャンプします。
REITって何?REITによる不動産投資の仕組み
REITと現物国内不動産を徹底比較!
REITの魅力は利回りの高さ
REITが出来るおすすめの証券会社を紹介
REITの種類
REITおすすめの銘柄
REITのメリット・デメリットと向いている人
REITで稼ぐポイント

 

スポンサーリンク

REITって何?REITによる不動産投資の仕組み

REITとは、運用会社が投資家から資金を集め、不動産運用を行い、そこで得た家賃収入などを投資家に分配する金融商品です。

 

日本では2001年から開始され、J-REIT(ジェイリート)と呼ばれ現在は50近くの様々な銘柄が存在します。

 

現物不動産ですと分散投資をするには莫大な資金が必要ですが、REITは10万円程度から購入出来る銘柄もあるため、小口購入による分散投資が可能な魅力的な商品です。

 

現在、全J-REIT銘柄の平均分配金利回りは3%程度であり、銘柄を精査すれば実物不動産投資とそん色のない利回りが期待できます。

 

REITの仕組み

投資家が気に入った銘柄のREIT(不動産投資法人)に証券会社を通じて投資

REIT(不動産投資法人)が不動産を保有・運用
家賃などの収益を得る

コストを差し引いた後の利益を投資家に分配

REITと現物国内不動産を徹底比較!

REIT(不動産投資信託) による投資と国内市場での現物不動産投資においてどのような差があるのか様々な項目で比較してみました。

 

項目 現物不動産投資(国内) REIT(不動産投資信託)
投資対象 マンション、戸建てがメイン 商業施設、事務所、ホテル、住居など銘柄により幅がある
投資資金目安 数百万〜数千万円 10万〜100万円
自己資金 借入により頭金0円から可能 100%自己資金で投資
売買時の手数料 仲介業者へ10%程度 証券会社へ数百円単位
投資物件管理 あり(代行会社あり) なし
空室リスク あり なし
利回り 平均8% 平均3%
分散投資 莫大な資金が必要 容易に出来る
売却益 あり なし
税金 固定資産税、不動産事業税 軽減税率により配当の10%

 

このように見るとREIT(不動産投資信託)の利点として大きいのは小口購入により分散投資が出来るという点でしょう。

 

例えば、1000万円の資金で投資物件1件購入するのとREIT(不動産投資信託)で100万円×10銘柄を購入した場合、現物不動産は空き室リスクにより収入0になる可能性がありますが、REIT(不動産投資信託)の場合は収入が0になることはほぼありません

 

一方、不動産投資においては「現物資産」として残せることは魅力の一つです。

 

但し、管理や収支分析などやはり「経営」の意味合いが強く、REIT(不動産投資信託)は純粋に「投資」要素が強いといえます。

REITの魅力は利回りの高さ

他の金融商品に比べ、日本のREIT(J-REIT)の魅力一つは分配金の高さにあります。

 

ここで、2015年3月時点での各金融商品の利回りを比較してみましょう。

 

・東証REIT指数分配利回り 3.0%
・日本株配当利回り(TOIX) 1.5%
・国債利回り(残存10年程度) 0.3%

 

それでは、なぜJ-REITは利回りが高いのか?
その理由は分配比率の高さにあります。

 

例えば株式の場合、企業が生み出した利益は配当の他にも法人税や内部保留にまわされてしまいます。

 

一方、J-REITは法人税が免除されます。このため、利益のほぼ100%が分配金となるのです。

 

構造的に、分配金が高くなるという点は大きな特徴となっています。

 

スポンサーリンク

REIT銘柄が購入出来るおすすめの証券会社

マネックス証券

マネックス証券 大手ネット専業証券会社の一つ。比較的売買価格が安い時の手数料が手頃という印象があります。

 

マネックス証券には「新マネックストレーダー」というプロのトレーダーも利用している高機能ツールを無料で使えるという利点が。

 

さらにアナリストによる投資解説やストラテジーレポート、リアルタイムのニュース配信など大手の規模を生かして質の高い情報が常時提供される点も評判をよんでいます。

立花証券

立花証券 ストックハウス 口座開設プロモーション 中堅証券会社でありながら2002年にネットトレードを開始し、そのサービスには定評があります。

 

「現物株式」の一商品としてREITを取り扱っています。投資スタイルにあわせて手数料コースが選べ、他社と比較して安くなっています。また、高機能トレーディングツール「タチバナストックハウス」はその直感的な操作性が評判で、口座開設後1か月無料で試せることが出来ます。

 

注文機能も多彩で通常注文の他に注文予約ができる『連続注文』や、『ダブル注文(通常+逆指値)』などが可能で様々な手法で利益を得ることが可能になっています。

【REITの種類】どのような銘柄があるの?

REIT(不動産投資信託)に投資して、利回りを高めるには、銘柄選びが重要です。

 

現在、J-REITは50近くの銘柄が存在しており、大きく3つのタイプに分けることが出来ます。

 

まずはどのような種類のREITがあるか把握しておきましょう。

 

特化型J-REIT

用途別に特定の物件のみに投資を行います。特化する分野でさらに分類できます。

 

オフィスビル特化型

景気の動向によって値動きが大きい。業績回復の企業が増えれば、期待出来る。

 

住居特化型

安定した収益が特徴。景気が回復し、高額賃貸物件に転居する人が増えれば、期待出来る。

 

ホテル特化型

外国人観光客(インバウンド)の増加でホテル業界も好調。上昇相場になっている。

 

物流施設特化型

ネット通販の利用者増により好調。倉庫へのニーズも拡大し、上昇相場になっている。

 

商業施設特化型

テナントの売上の影響を受けやすく、景気変動に左右されやすい。

 

複合型J-REIT

オフィスビル・住居・ホテル・商業施設・物流施設など、異なる複数のタイプの不動産に投資します。

 

総合型J-REIT

オフィスビル・住居・ホテル・商業施設・物流施設など、全てのタイプの不動産に投資します。

おすすめのREIT銘柄

ここでは、メジャーで安定した成績を出しているREIT銘柄を幾つか紹介いたします。

 

複数購入し、ポートフォリオを組んでおくことをおすすめします。

 

また、最近注目されて来ている国内REIT型投信でのおすすめ銘柄も併せてご紹介いたします。

 

日本ビルファンド投資法人

三井不動産が主体となり設立し、オフィスビルを投資対象としている。時価総額・物件取得額共に国内最大。分配金の安定性を向上させている。

 

日本リテールファンド投資法人

商業施設特化型REITとして国内最大規模。また、母体は三菱商事株式会社であり、不動産会社以外の会社がスポンサーとなる初めての事例。

 

オリックス不動産投資法人

オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設などを扱う総合型のREIT。市場環境の変化に合わせて投資比率を柔軟に変えてリスク分散出来るのが強み。

 

国内REIT型投信

 

国内のREIT(不動産投資信託)に投資する投信。他の運用商品と比較して、相対的に高い利回りを確保できるのが魅力です。数千円から投資が出来、手数料が比較的安いのもメリットです。

 

J-REIT・リサーチ・オープン【毎月決算型】

三井住友トラストアセットマネジメントが運用。複数の種類の不動産に投資する「総合型」を多く組み入れている。

 

ニッセイJ-REITファンド【毎月決算型】

ニッセイアセットマネジメントが運用。オフィスビルなどに投資。利回りの安定性を重視している。

 

しんきんJリートオープン【毎月決算型】

しんきんアセットマネジメント投信が運用。オフィスビル中心。時価総額の小さい銘柄も入っている。

 

三菱UFJ Jリートオープン【3ヵ月決算型】

三菱UFJ国際投信が運用。オフィスビルを中心に投資している。

 

三井住友・DC日本リートインデックスファンド

三井住友アセットマネジメントが運用。9月設定のインデックス型。信託報酬が業界最低水準の税込0.2808%で販売手数料が無料。

 

iFree J−REITインデックス

大和証券投資信託委託が運用。9月設定のインデックス型。販売手数料が無料。

REITのメリット・デメリットと向いている人

メリット

・少額で分散投資をしながら不動産投資が出来る
・上場しているので、株式と同じように売買出来、いつでも換金可能
・物件管理の必要がなく手離れがよい
・NISA(少額投資非課税制度)の非課税枠が使える

デメリット

・銘柄が保有している物件の価値低下による元本割れリスクがある
・現物資産として残せない

 

こんな人に向いています!
・小資金でリスク分散をしながら不動産投資をしたい
・借入をせず100%自己資金で不動産投資をしたい
・運営をプロに任せて手離れよく不動産投資をしたい

REITで稼ぐポイント

REIT(不動産投資信託)最大のメリット、分散投資を最大限に活用しよう。

 

せっかくREIT(不動産投資信託)で稼ごうとするのであれば「分散投資」を行うことでリスクを最大限抑えるようにしましょう。

 

銘柄の選定次第では現物不動産投資よりリスクを減らし、高い収益を得る可能性も出てきます。

 

とはいえ、50もある銘柄の中から選んでいくのはなかなか大変です。ここでは選ぶ際のポイントをいくつかお伝えいたします。

 

配当利回り

当然、配当利回り上位のものを選びましょう。その際、長期に上位に位置しているかも確認します。全J-REITの平均以上の3.1%は超えたところを選びたい。

 

借入金比率

目安は45%以下。不動産を扱うため、借入金は多くなりがちですが、徐々に比率を下げ、将来に備えて財務体質の強化が見られれば好材料と判断出来ます。

 

保有資産の配分状況

収益が特定物件に依存しているとその物件に支障が出た時に収益率は一気に下がります。ここでもリスク分散をチェックしましょう。

 

保有物件別でバランスよく

複数の銘柄を持つ場合、「オフィスビル」「商業施設」「総合型」「ホテル」など保有物件の種類においても分けて購入していきましょう。

 

スポンサーリンク

 

■この稼ぎ方に興味のある人はこんな稼ぎ方もオススメ!
民泊(Airbnb)で稼ぐ
フランチャイズビジネスで稼ぐ
サイト売買(M&A)で稼ぐ

「お金持ち脳」を作るおすすめの無料講座開講中!

私が月300万円を稼げる大きなきっかけとなったのは、ファイナンシャルアカデミーの「お金の教養講座」でした。

講座では、お金の「10の教養」「10の仕組み」についてレクチャーしてくれます。お金の考え方が180度変わった日で、収入額に関係なくお金が貯まる脳構造になるでしょう。

講座は東京・大阪・京都・愛知で無料で定期的に開催。毎年千人ほどが受講しています。詳細はコチラ

月収300万円までのステップと稼ぎ方を公開中